Нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомості

Питання: Наше підприємство уклало договір оренди промислового комплексу на 2 роки і 11 місяців. Договір нотаріально не посвідчували, оскільки він укладений на строк до 3-х років. Але в договорі є умова про те, що договір вважатиметься автоматично пролонгованим на тих самих умовах на новий строк, аналогічний первісному строку (тобто 2 роки і 11 місяців).

Якщо скласти ці два строки, то це вже більше 3-х років.

Чи потрібно було з самого початку посвідчувати нотаріально такий договір оренди, оскільки за умови його пролонгації строк оренди перевищуватиме 3 роки?

 

Відповідь: Відповідно до ст.760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). При цьому особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК України та іншим законом.

А згідно зі ст.793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. При цьому договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.

Відповідно до ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно зі ст.215 ЦК України нікчемний правочин є недійсним. А відповідно до ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

 

У запитанні йдеться про те, що договір оренди нерухомого майна укладено на строк 2 роки і 11 місяців з можливістю наступної пролонгації цього договору на аналогічний строк у майбутньому. Такий договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, а отже відсутність його нотаріального посвідчення не суперечить чинному законодавству.

Звісно, що воля сторін при укладенні договору з можливістю його пролонгації може полягати в тому, щоб укласти такий договір не на 35 місяців, а на 70 і більше. Проте воля сторін може бути також і спрямована на те, щоб укласти договір саме на 35 місяців, але в майбутньому мати можливість, а не обов’язок, пролонгувати цей договір на аналогічний строк за мовчазною згодою. Тобто мовчазною згодою може бути відсутність бажання не продовжувати дію договору оренди.

Як видно з наведеного, ключовою обставиною, яка свідчитиме про дійсні наміри сторін є саме воля сторін. Така обставина має бути доведена в суді відповідними засобами доказування: показаннями свідків, письмовими, електронними речовими доказами, висновками експертів.

В суді, тому що спір, щодо дійсності чи недійсності такого договору, у разі його виникнення, має бути предметом саме судового розгляду. В господарському чи в адміністративному суді, залежатиме від самого спору та від того, хто буде бажаючим його ініціювати.

 

Якщо воля сторін була дійсно спрямована на встановлення орендних відносин строком на 35 місяців та на можливе його потім продовження, то доказів протилежного існувати не повинно. Якщо ж такі докази існують, то значить воля була спрямована на інше. Наприклад, уникнути додаткових та в багатьох випадках формальних і непотрібних витрат на нотаріальне посвідчення такого договору.

 

Щоб зрозуміти, що питання є доволі складним наведемо для прикладу «свіжу» судову справу. У цій справі йдеться про укладення двох послідовних договорів оренди. Кожен строком на 35 місяців, причому другий набуває чинності одразу після закінчення першого, тобто укладений на майбутнє. Причому в другому договорі сторони обумовили відсутність необхідності передавати майно в оренду, оскільки воно просто не повертається з оренди за першим договором.

Суди першої та апеляційної інстанції узріли в тому волю сторін на укладення одного договору шляхом укладення двох окремих. Навіть термін для таких договорів виник: «каскадні договори».

Північний апеляційний господарський суд у постанові від 30.06.2020 справі № 910/9817/19 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/90229395) зазначив: «як убачається із змісту п.3.1 Договору № 26/08/2016-2 та з огляду на умови Договору № 26/08 і передачі за ним в користування відповідачу ще 26.08.2016 спірного об’єкту оренди, фактично відсутня необхідність волевиявлення орендодавця на передачу об’єкта оренди в користування шляхом оформлення акта приймання-передачі і відповідно вплив на початок строку оренди за Договором № 26/08/2016-2, оскільки такі обставини в силу п. 3.1 Договору № 26/08/2016-2 настають автоматично з закінченням обумовленого Договором № 26/08 строку оренди.

Дані обставини оформлених правовідносин оренди між сторонами в повній мірі дають правові підстави для висновку, що укладаючи 26.08.2016 одночасно два договори оренди одного і того ж майна з розбивкою безпосереднього строку оренди за ними по 2 роки та 11 місяців на кожний, в дійсності сторони виразили намір на виникнення між ними з 26.08.2016 правовідносин оренди нерухомого майна тривалістю не менше 70 місяців (5 років та 10 місяців).

Апеляційний господарський суду вважає правильним висновок суду першої інстанції, що укладення одночасно Договору № 26/08 та Договору № 26/08/2016-2 мало на меті виключно обхід встановленого законодавством обов’язку здійснення нотаріального посвідчення правочину оренди нерухомості, укладеного строком більше трьох років, тобто, відбулося фактичне дроблення строку оренди майна за ними, що в силу приписів ст.ст.12, 13 ЦК України свідчить про недобросовісність сторін.

Вчинення зазначеного дроблення за наведених обставин не нівелює обов’язку нотаріального посвідчення Договору № 26/08 та Договору № 26/08/2016-2, адже їх укладенням сформовано єдині правовідносин оренди нерухомості строком 70 місяців (тобто, більше трьох років), а тому згідно приписів ст.293 ЦК України вони підлягали обов’язковому нотаріальному посвідченню».

З цього було зроблено висновок про те, що такі договори є нікчемними.

 

Проте з апеляційним та місцевим судами не погодився Верховний Суд. У постанові від 20.08.2020 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив: «10.26. Враховуючи те, що законом визначено обов’язок нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна лише у випадку укладення договору на строк більше трьох років, а спірний договір сторонами укладено на строк, який не перевищує 3 роки, з урахуванням того, що жодна зі сторін спірного правочину з вимогою про визнання недійсним спірного договору на підставі недодержання вимог нотаріального посвідчення до суду не зверталась, колегія суддів касаційного суду вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкових висновків щодо нікчемності спірного договору на підставі статті 220 ЦК України».

 

Тобто навіть суді не дійшли згоди про нікчемність такого очевидно «каскадного договору».

Тому у ситуації, коли договір оренди передбачає строк оренди у 2 роки і 11 місяців з можливою, а не обов’язковою, пролонгацією оренди, говорити досить складно. Отже й посвідчувати такий договір обов’язку немає. Хіба що сторони захочуть перестрахуватися.