Відповідь: Щоб правильно відповісти на це запитання необхідно проаналізувати правовідносини, які склалися між власником комунальних мереж, орендодавцем та орендарем. Для цього слід аналізувати відповідні договори.

А тому, відповідаючи на запитання, виходитимемо з суті правовідносин, які в такій ситуації є найбільш логічними та реальними.

З самого запитання зрозуміло, що комунальні та експлуатаційні витрати відшкодовує саме орендар, тобто особа, яка фактично та юридично користується нежитловою нерухомістю. А от статус орендодавця, якому не належать комунальні мережі в такій нерухомості, не є відомим. Це може бути співвласник такого нерухомого майна, який володіє певною його частиною на праві власності. А може бути й орендар певної частини, який передає таке майно в суборенду.

Якщо орендодавець є власником такого майна, то стосовно комунальних мереж між таким орендодавцем та власником комунальних мереж має бути укладений договір, яким би врегульовувалося питання користування орендодавцем комунальними мережами власника таких мереж. Та передачею права на таке користування орендарям.

Але, судячи із запитання, орендареві при укладенні договору оренди «пропонується» одночасно укласти з власником комунальних мереж також договір компенсації вартості комунальних та експлуатаційних послуг.

У такому разі, якщо і договір оренди, і договір про компенсацію комунальних та експлуатаційних послуг укладені логічно та правильно, слід дійти висновку про те, що послуга з оренди надається орендареві двома контрагентами: орендодавцем – в частині користування майном, та власником комунальних мереж – в частині комунальних та експлуатаційних послуг. Звісно, порядок укладення таких «подвійних» договорів варто врегулювати окремим договором, укладеним між орендодавцем та власником комунальних мереж.

Або ж не гірший варіант – це укладення одного договору оренди, в якому зі сторони орендодавця братимуть участь дві особи: сам орендодавець та власник комунальних мереж. Такий собі тристоронній договір.

У будь-якому разі компенсація комунальних послуг, якщо вона не включена до складу орендної плати, а сплачується окремо, безпосередньо є пов’язаною з орендними відносинами. Тобто немає сенсу компенсація комунальних та експлуатаційних послуг особою, яка не є орендарем відповідних приміщень, щодо яких ці послуги надані.

А тому й логічно, що на такі послуги слід в податковій накладній вказати код Державного класифікатора продукції та послуг (ДКПП) 68.20. Принаймні для орендаря усі ці послуги будуть пов’язані з орендою нерухомого майна, тому для нього також є важливим правильне зазначення в податковій накладній  коду ДКПП 68.20.

Аналогічну точку зору висловлює й ДПС. У Загальному інформаційно-довідковому ресурсі ДПС України зазначає: «Складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є як придбання власником такого майна певних товарів та отримання ряду послуг, пов’язаних з необхідністю утримання такого майна (теплова та електрична енергія, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо (далі – комунальні послуги та енергоносії), сплата податків, пов’язаних з нерухомим майном (земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно), так і перенесення вартості таких витрат на вартість готової продукції чи послуг, в тому числі і формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за нерухоме майно.
З огляду на викладене, у вартості орендної плати за нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду, у тому числі й таких складових, як вартість комунальних послуг, суми сплаченого земельного податку, податку на нерухоме майно тощо.

Таким чином, відшкодування витрат на оплату комунальних послуг та енергоносіїв, земельного податку, податку на нерухоме майно тощо за своєю суттю є відшкодуванням (компенсацією) окремих елементів витрат, з яких складається вартість послуги з оренди майна. Тобто, відшкодування (компенсація) таких витрат є оплатою частини вартості послуги з оренди майна».

(https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=30603)

Враховуючи викладене, слід дійти висновку про те, що в податковій накладній на компенсацію комунальних та експлуатаційних послуг має бути зазначений код ДКПП 68.20.

  О. Єфімов,

Старший партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана