Строк vs. термін

ВИСНОВОК НАУКОВО-ПРАВОВОЇ ЕКСПЕРТИЗИ

(фахівця у галузі права)

з питань щодо обрання належного способу захисту прав орендаря та визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого переривався

Цей висновок науково-правової експертизи підготовано на підставі Законів України «Про судову експертизу» та «Про наукову та науково-технічну експертизу» від 10.02.1995 № 51/95-ВР, наказу Міністерства освіти і науки України «Про проведення державної акредитації фізичних та юридичних осіб на право проведення наукової та науково-технічної експертизи» від 12.01.2004 № 12, та звернення Товариства з обмеженою відповідальністю «XXXXX» (XXXX, XXXXX. ЄДР XXXXXXX) в особі представника, адвоката XXXXXX із замовленням про проведення науково-правової експертизи стосовно питань обрання належного способу захисту прав орендаря та визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого переривався.

 

У зверненні від 05.03.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю «XXXXXX» просить надати висновок науково-правової експертизи з питань:

  1. Який спосіб необхідно обрати при зверненні із позовом до суду щодо захисту прав Орендаря для визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого переривався у зв’язку із його розірванням та подальшим поновленням прав оренди, з огляду на недобросовісність поведінки Орендодавця, яка сприяла такому достроковому припиненню орендних правовідносин?
  2. Який період дії договору оренди землі має враховуватися в строк його дії, враховуючи дату укладення договору, дату державної реєстрації права оренди, дату укладення додаткової угоди про припинення дії договору оренди земельної ділянки, дату державної реєстрації припинення орендних правовідносин, дату набрання законної сили рішенням суду про визнання недійсною додаткової угоди про припинення дії договору оренди земельної ділянки, дату поновлення права оренди шляхом проведення державної реєстрації речових прав?

 

Висновок складено для подання до суду та інших установ.

 

 

 

Нормативно-правові акти, документи та джерела, використані при проведенні науково-правової експертизи:

  • Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-ІІI;
  • Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV;
  • Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.2004 № 1618-IV;
  • Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 №2145-ІХ;
  • Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV;
  • Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV;
  • Наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України «Про затвердження форми книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану» від 11.04.2022 № 219;
  • Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220;
  • Земельне право України: підручник. М.В. Шульга, Г.В. Анісімова, Н.О. Багай, А.П. Гетьман та ін. К.: Юрінком Інтер, 2004. 368 с.
  • Строки. Позовна давність: зб. ст./ за ред. І.В. Спасибо-Фатаєєвої. – С 86 Харків: ЕКУС, 2021. – 240 с.;
  • Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар (пояснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій, Міністерства юстиції, науковців, фахівців). – Т.4.: Юридична особа/ за ред. проф. І.В. Спасибо-Фатаєєвої. – Серія «Коментарі та аналітика». – Х.: Страйд 2010. – 766 с.;
  • Андрейцев В. І. Екологічне право. Загальна частина: Курс лекцій в схемах. К.: Вентурі, 1996. 208 c.
  • Кошкалда І.В. Удосконалення орендних відносин у системі сільськогосподарських підприємств: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. екном. наук: 08.07.02 / Харк. нац. аграр. ун-т ім. В.В. Докучаєва. Харків, 2004. 21 с.
  • Мірошниченко А.М., Попов Ю.Ю. Зобов’язальне право найму (оренди) та інше використання чужих земельних ділянок від імені володільця у зобов’язальних правовідносинах. Вісник Вищої ради юстиції. 2012. № 4. С.78-89.
  • Чорна Ж. Л. Деякі питання правового регулювання договору найму (оренди) земельної ділянки за законодавством України. Університетські наукові записки. 2008. № 2. С. 53-57.

 

Алгоритм науково-правового дослідження

Цей науково-правовий висновок побудований за наступним алгоритмом:

  1. Поняття та правова природа договору оренди земельної ділянки.
  2. Істотні умови договору оренди земельної ділянки. Строк та термін: колізія.
  3. Спосіб захисту прав орендаря для визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого переривався у зв’язку із його розірванням та подальшим поновленням прав оренди.
  4. Висновки.

 

 

Поняття та правова природа договору оренди земельної ділянки

Поняття «договір» визначено у Цивільному кодексі України (далі – ЦК України), а поняття «договір оренди землі» – в Законі України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон «Про оренду землі»).

За ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Згідно зі ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

У відповідності до ст. 1 Закону «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічне положення містить ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України (далі – ЗК України).

Частиною 1 ст. 792 ЦК України закріплено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Ідентичну за змістом дефініцію містить ст. 13 Закону «Про оренду землі», яка визначає, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На думку Ж.Л. Чорної, положення ЦК України та ЗК України щодо поняття договору оренди земельної ділянки дещо відрізняються. Найбільш влучним, на її думку, є визначення договору, яке міститься у Законі «Про оренду землі». Щоправда, обґрунтування, чому саме остання дефініція є найбільш вдала, автор не наводить.

На думку А.М. Мірошниченка, слід розмежовувати поняття найму (оренди) земельної ділянки у розумінні гл. 58 ЦК України, зокрема, ст. 792 ЦК України, з одного боку, та оренди землі (земельної ділянки) у розумінні Закону «Про оренду землі» та ЗК України, з іншого.

В.І. Андрейцев зазначає, що договір оренди земельної ділянки є «угодою, за якою орендодавець передає за плату на певний строк конкретні природні ресурси (їх частину), а орендар зобов’язаний тимчасово користуватися ними, сплачувати орендну плату, виконувати інші умови договору».

Висловлюється також думка, що договір оренди земельної ділянки є юридично оформлена у встановленому законом порядку угода власника з невласником земельної ділянки, майнових та інших об’єктів про тимчасове і оплатне їх використання на погоджених умовах і взаємних зобов’язаннях.

І.В. Кошкалда дає визначення оренди землі «як форми реалізації приватної форми власності на землю». Проте, така думка не в повній мірі відображає увесь зміст орендних правовідносин. Адже оренда землі може існувати і за інших форм власності на землю, зокрема, держава може виступати як орендодавцем, так і орендарем землі.

На думку М.В. Шульги, договір оренди земельної ділянки – це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

Як бачимо, дефініції вище згаданих вчених суттєво різняться між собою за змістом. Тому, варто зазначити, що перш за все, оренда земельної ділянки є цивільно-правовим інститутом і предметом регулювання цивільного права, виходячи з наступного:

1) метою сторін в договорі оренди земельної ділянки є використання землі з метою отримання прибутку чи задоволення інших майнових потреб;

2) земельні ділянки є об’єктами цивільних прав.

Проте усі зазначені науковці зазначають на істотний характер строку користування та володіння земельною ділянкою орендарем, як істотної умови договору оренди землі. Істотність строку полягає в тому, що користування землею часто є тривалим, що пов’язано з особливим характером такого користування. Так, наприклад, оренда землі для сільськогосподарського виробництва пов’язана з певним вегетаційним періодом сільськогосподарських культур. Тому дострокове переривання права користування та володіння земельною ділянкою може позбавити орендаря можливості отримання плодів, урожаю заради яких він набув право оренди землі.

 

Таким чином, договір оренди земельної ділянки – це двосторонній правочин, за яким власник або уповноважена ним особа зобов’язується за плату передати земельну ділянку в строкове володіння та користування з можливістю відчуження права користування відповідно до її цільового призначення.

 

Істотні умови договору оренди земельної ділянки. Строк та термін: колізія.

Статтею 15 Закону «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є:

– об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

– дата укладення та строк дії договору оренди;

– орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Таким чином, якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, він вважається неукладеним.

За змістом ст. 14 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

На виконання вимог наведеної статті, типовий договір оренди землі, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

Його умовами виокремлено розділ «Строк дії договору», в якому зазначено:

«8. Договір укладено на ____________________ років (у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим як сім років, а у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану строк оренди становить до одного року; для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладення та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) не може бути меншим як 25 років; у разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності земельна ділянка (земельні ділянки) надається (надаються) в оренду на строк не менш як 30 років; у разі передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі не може бути меншим як 10 років; у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) державної власності акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення такого державного підприємства і є його правонаступником, строк дії договору оренди землі становить 50 років)».

 

Як бачимо, Законом «Про оренду землі» саме умова про строк дії договору віднесена до істотних. Ця ж умова обумовлена положеннями типового договору оренди землі. На практиці у договорах окрім строку оренди вказується і термін – тобто кінцева дата використання об’єкту оренди.

Тож, абсолютно логічно виникає питання колізії, коли дві істотні умови договору: термін та строк суперечать одна одній, оскільки термін, визначений календарною датою, настає в будь-якому разі, у той час як строк, на день настання терміну може з різних причин та підстав не спливти. Наприклад, у разі його переривання, як у випадку з позовною давністю.

 

Визначення поняття «строку» та «терміну» надає ЦК України. А саме ст. 251 цього кодексу, у якій вказано, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов’язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов’язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Сутність визначень полягає в тому, що аналізована правова норма пов’язує настання правових наслідків не з самими строками та термінами, а з їх спливом або настанням. Інакше кажучи, відповідно до змісту вказаної норми юридичними є не строки чи терміни, а вольова «прив’язка» до них певних наслідків. Хоча строк і може бути визначений довільно, він лише довільно визначений одиницею обчислення незалежно від волі людей існуючого часу.

При цьому важливим є розмежування строків та термінів, яке здійснюється залежно від таких критеріїв, як тривалість (будь-який строк є довшим за термін, оскільки термін – це лише момент у часі), її юридичне значення (на відмінну від термінів тривалість строків має юридичне значення) та склад (строк завжди містить початковий та кінцевий терміни). Термін як момент у часі відображає початок або закінчення взаємодії суб’єктів правовідносин, юридичних станів та подій. Він може бути визначений як шляхом вказівки на відповідний юридичний факт, з настанням якого пов’язані певні юридичні наслідки, так і на конкретну календарну дату початку або закінчення дії відповідних правовідносин.

Відмінність строків та термінів полягає ще і в тому, що істотно розрізняються техніко-юридичні механізми їх утілення в текст правових норм. Якщо терміни можуть бути лише встановлені, то до строків як триваючої часової категорії застосовуються такі поняття, як «обчислення», «початок перебігу», «закінчення», «поновлення», «переривання», «зупинення» тощо. Тобто є принципово різними логічні операції, яким піддаються строки і терміни, залишаючись інструментарієм законодавчої техніки.

Необхідно розрізняти терміни, що входять до складу строків, та терміни, що не входять до їх складу. Тобто, якщо будь-який строк є складним поняттям, що містить у собі початковий та кінцевий терміни (іноді ще й проміжні терміни), то термін може існувати як у складі строку, так і самостійно. Наприклад, позовна давність містить в собі початковий термін, який законодавець у ст. 261 ЦК України визначає «як початок перебігу позовної давності», та кінцевий термін – «термін спливу позовної давності». Цей строк уміщує і проміжні терміни, наприклад моменти зупинення і поновлення перебігу позовної давності. Тобто строк позовної давності містить декілька термінів, але не менше двох: початку перебігу та спливу.

Відповідно до ч.1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Слід також розділяти момент укладення договору оренди та момент державної реєстрації права оренди, що за ним виникає, адже орендар має право користуватися земельною ділянкою виключно після державної реєстрації.

Згідно з п.2 ч.1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки підлягають державній реєстрації.

За державною реєстрацією договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міської, районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, в тому числі через центри надання адміністративних послуг (ЦНАП); нотаріуса.

Для проведення державної реєстрації оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій (оформлюються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за місцем звернення) та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі.

 

Іншими документами (їх копіями), які подаються із заявою є:

– документ, що посвідчує особу заявника;

– довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;

– копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку);

– документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;

договір оренди земельної ділянки.

За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус) формує витяг.

Саме витяг і підтверджує реєстрацію права оренди.

Якщо не зареєструвати право оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава не дотримуватися умов договору оренди земельної ділянки.

Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таке застереження законодавця свідчить про те, що визначальним є строк користування та володіння земельною ділянкою, а не строк самого договору. Це підтверджується і визначенням договору найму (оренди) земельної ділянки, закріпленим як у ч.1 ст. 792 ЦК України, так і ст. 13 Закону «Про оренду землі». В обох випадках законодавець вказує на те, що договором оренди встановлюється строк, на який земельна ділянка передається в користування та володіння. А тому цілком логічно вважати, що в інших нормах законодавства поняття строк договору оренди означає саме той строк, упродовж якого орендар здійснює користування та володіння земельною ділянкою. І цей строк є пов’язаним саме з набуттям та «утриманням» орендарем права користування, оскільки сам лише факт укладення договору оренди земельної ділянки не завжди означає виникнення права користування, яке пов’язане з його реєстрацією.

 

Під час дії воєнного стану у частині земельних правовідносин питання землекористування визначено Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 №2145-ІХ.

Згідно із нововведеннями, державна реєстрація укладення договорів оренди земельних ділянок під час воєнного стану покладається на районні військові адміністрації (без потреби внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

Військова адміністрація вносить відомості до спеціальної Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань (в паперовій та електронній формах), форма якої затверджена Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України «Про затвердження форми книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану» від 11.04.2022 № 219, в якій, у випадку державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок зазначаються:

– площа, місце розташування, цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду;

строк договору оренди (із зазначенням дати початку та дати закінчення дії договору);

– відомості про сторони договору: для громадянина України – фізичної особи – підприємця – копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копія паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків); для юридичної особи – найменування, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, місцезнаходження юридичної особи, посада та прізвище, ім’я, по батькові особи, яка підписує договір від імені юридичної особи;

– реєстраційний номер договору оренди;

– відомості про зміну, розірвання договору оренди (із зазначенням підстави розірвання).

Така Книга має бути передана до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру протягом 1 місяця з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях.

Отже, в черговий раз при реєстрації договору оренду згадується його строк, а не термін. Тобто, саме строк володіння та користування землею реєструється у встановленому законом порядку.

З аналізу наведених норм висновується, що строк – це істотна умова договору передбачена законом, а термін є істотною умовою, яка може бути передбачена договором.

Тому у разі виникнення колізії між цими двома істотними умовами договору орієнтуватися потрібно саме на встановлений у договорі строк (він є пріоритетним), а не термін.

 

Що до того, який період дії договору оренди землі має враховуватися в строк його дії, враховуючи дату укладення договору, дату державної реєстрації права оренди, дату укладення додаткової угоди про припинення дії договору оренди земельної ділянки, дату державної реєстрації припинення орендних правовідносин, дату набрання законної сили рішенням суду про визнання недійсною додаткової угоди про припинення дії договору оренди земельної ділянки, дату поновлення права оренди шляхом проведення державної реєстрації речових прав слід зазначити наступне.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору, тобто строку користування земельною ділянкою, має значення не момент його підписання (укладення), а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків.

Отже, якщо момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації і інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить, то орендне користування слід вважати таким, що не розпочалося аж до моменту державної реєстрації.

І навпаки, якщо державна реєстрація відбулась наприкінці «строків визначених сторонами», то строк дії такого договору не припиняється, оскільки відлік строків починає розраховуватися тільки з моменту державної реєстрації, а тому відсутні правові підстави для визнання такого договору припиненим та скасування його державної реєстрації.

Таким чином, правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).

Державна реєстрація має значення і для визначення періоду дії договору оренди землі, що має враховуватися в строк його дії, який зупинявся (переривався).

По аналогії для вирішення цього питання застосуємо наступні положення законодавства.

Відповідно до ст. 263 ЦК України у разі виникнення обставин, які зупиняють перебіг позовної давності, перебіг позовної давності зупиняється на весь час існування цих обставин.

Від дня припинення обставин, що були підставою для зупинення перебігу позовної давності, перебіг позовної давності продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Під зупиненням слід розуміти таку зміну порядку обчислення строку, за якою в період дії певної обставини, передбаченої цивільним законодавством (ст. 263 ЦК України), перебіг строку «завмирає», а після припинення цієї обставини поновлюється в частині, що залишилась. У період зупинення позовної давності час пливе, але він не зараховується до позовної давності. До цього строку зараховується лише час, який сплинув до зупинення позовної давності, та строк, що минув після поновлення її перебігу.

Статтею 264 ЦК України закріплено переривання перебігу позовної давності.

Відтак, перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов’язку.

Позовна давність переривається у разі пред’явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач.

Після переривання перебіг позовної давності починається заново.

Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Переривання перебігу позовної давності передбачає, що внаслідок вчинення особою певних дій перебіг строку, що почався, припиняється, а після переривання починає свій перебіг заново. Фактично переривання означає перенесення на майбутнє початкового моменту перебігу позовної давності з юридичним знищенням часу, що минув до переривання. Якщо зупинення виключає з позовної давності час, протягом якого тривали певні обставини, то переривання юридично погашає час, що минув до переривання. Зупинення передбачає наявність певного строку, що обчислюється у певних одиницях (ст. 252 ЦК України) та не підлягає врахуванню при обчисленні позовної давності, а переривання – це термін, тобто момент у часі, настання якого свідчить, що перебіг позовної давності починається заново.

Отже, як про те було зазначено вище, договір оренди набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

При цьому, право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації.

З цього слідує, що право оренди і діє до державної реєстрації припинення орендних правовідносин.

Відтак, у строк дії договору (у строк орендного користування) враховується період з дати державної реєстрації права оренди до дати державної реєстрації припинення орендних правовідносин.

Після державної реєстрації припинення орендних правовідносин строк дії договору зупиняється. Поновлюється цей строк з моменту поновлення права оренди шляхом проведення державної реєстрації речових прав.

У випадку, коли строк та термін дії договору суперечать одне одному, визначальним є саме строк дії договору. Адже, період у який орендодавець не мав об’єктивної можливості користуватися майном, переданим ним в оренду, а Орендар відповідно не отримував за передане в оренду майно орендної плати не може включатися до строку дії договору. У цей період сторони не виконують передбачені договором обов’язки та не користуються наданими правами: орендар позбавлений права користування та володіння земельною ділянкою, а орендодавець позбавлений права отримувати орендну плату.

Це, зокрема, підтверджує і ч.6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

 

Спосіб захисту прав орендаря для визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого переривався у зв’язку із його розірванням та подальшим поновленням прав оренди.

Стаття 31 Закону «Про оренду землі» регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями».

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно із ч.2 ст. 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.

У ч.2 ст. 651 ЦК України закріплено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так як за час дії договору можуть змінюватися його істотні умови, наприклад, ціна, строк, розмір об’єкту оренди та інше, або у зв’язку із внесення змін до законодавства, деякі умови договору потребують доопрацювання та редагування, законодавець передбачив порядок внесення змін до договору, в тому числі і до договору оренди землі, які закріплено в законодавчих актах.

Як правило, задля цього сторони в договорі передбачають умову щодо внесення змін до договору. Адже, такі зміни вносяться за згодою сторін, а не в односторонньому порядку.

Але на практиці сторонам договору буває досить важко досягти такої згоди за різних суб’єктивних чи об’єктивних обставин і звісно, задля розв’язання суперечностей одна зі сторін звертається до суду.

Так, у відповідності до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суди мають керуватися вимогами п.6 ч.1 ст. 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч.2 ст. 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. (Постанови Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об’єктивно виправданим та обґрунтованим.

Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб’єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципу верховенства права.

Відтак, щоб вирішення спору у судовому порядку було ефективним способом захисту, необхідно пам’ятати про основні засади такого захисту.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Тобто, якщо договір вчинено у простій письмовій формі, то й зміни до нього вносяться у простій письмовій формі, якщо договір посвідчувався нотаріально, відповідно, і зміни до нього посвідчуються нотаріально.

Так, при зверненні до суду необхідно вірно обрати спосіб захисту та скласти позовну заяву, вимоги якої будуть обґрунтованими та підтвердженими належними доказами.

Адже саме з підстав та предмету поданого позову суд зможе з’ясувати, що особа звернулась до суду саме у зв’язку з необхідністю судового вирішення спору про внесення змін до договору та вирішити, чи відповідає дане звернення способам захисту права, передбаченим законодавством.

У ч.2 ст. 16 ЦК України закріплено такі способи захисту цивільних прав та інтересів, як:

1) визнання права;

2) визнання правочину недійсним;

3) припинення дії, яка порушує право;

4) відновлення становища, яке існувало до порушення;

5) примусове виконання обов’язку в натурі;

6) зміна правовідношення;

7) припинення правовідношення;

8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;

9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Отже, кожна зі сторін має право запропонувати зміни існуючих умов договору оренди землі. Проте, така зміна можлива лише за взаємною згодою сторін.

Якщо сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Внесення змін до договору здійснюється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Варто звернути увагу, що зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

У випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, а не визнання договорів оренди поновленими (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020, справа № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19).

Близькі за змістом висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020, справа № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).

Як підсумок, при зверненні із позовом до суду щодо захисту прав орендаря для визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого зупинявся (переривався) у зв’язку із його розірванням та подальшим поновленням прав оренди як спосіб захисту слід обрати внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди щодо визначення нового терміну користування земельною ділянкою з урахуванням строку користування земельною ділянкою. Іншим варіантом може слугувати визнання недійсним договору оренди в частині визначеного терміну його дії.

Також можливо звернення до суду з позовом про визнання права орендаря користуватися земельною ділянкою до настання відповідного терміну з урахуванням строку оренди, що минув до його зупинення, та строку оренди, що поновив свій перебіг після зупинення.

 

Враховуючи викладене, слід дійти до висновку про те, що:

 

При зверненні із позовом до суду щодо захисту прав орендаря для визначення терміну дії договору оренди земельної ділянки, строк дії якого зупинявся (переривався) у зв’язку із його розірванням та подальшим поновленням прав оренди як спосіб захисту слід обрати внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди з урахуванням строку користування земельною ділянкою. Іншим варіантом може слугувати визнання недійсним договору оренди в частині визначеного терміну його дії. А також звернення до суду з позовом про визнання права орендаря користуватися земельною ділянкою до настання відповідного терміну, встановленого судом з урахуванням строку оренди, що минув до його зупинення, та строку оренди, що поновив свій перебіг після зупинення.

 

Договір оренди набирає чинності з моменту його укладення (погодження усіх істотних умов) сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації.

В строк дії договору оренди враховується період користування з дати державної реєстрації права оренди до дати державної реєстрації припинення орендних правовідносин.

 

  1. Копія Диплома кандидата юридичних наук ДК № 034635
  2. Копія Атестата доцента ДЦ № 046372.
  3. Витяг з Постанови Пленуму Верховного Суду № 3 від 7 лютого 2020 року.

 

 

Єфімов Олександр Миколайович,

доцент, доктор філософії права (кандидат юридичних наук), доцент кафедри приватного права Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної Ради Верховного Суду.

 

14 березня 2024 року