Відповідь: КВЕД 68.31 «Агентства нерухомості» включає діяльність агентств нерухомості, зокрема посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі, надання за винагороду або на основі контракту консультаційних послуг і послуг з оцінювання нерухомого майна, які пов’язані з його купівлею, продажем або наданням в оренду.

Очевидно, що в запитанні «закладена» ідея укладення договору доручення, за яким ФОП – резидент від імені нерезидента власника надаватиме нерухоме майно в оренду орендарям. Тобто організувати ці відносини можна шляхом укладення договору доручення. Звісно, що це не єдиний варіант врегулювання відносин, проте надалі відповіді ґрунтуватимуться саме на цьому їх виді.

 

1. Відповідно до п.291.4.ст.291 Податкового кодексу України до третьої групи спрощенців віднесено, зокрема фізичних осіб – підприємців, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена, та юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Згідно з п.291.5. ПК України не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб’єкти господарювання (юридичні особи та фізичні особи – підприємці), які здійснюють, зокрема, діяльність у сфері фінансового посередництва, крім діяльності у сфері страхування, яка здійснюється страховими агентами, визначеними Законом України «Про страхування», сюрвейєрами, аварійними комісарами та аджастерами, визначеними розділом III ПКУ. Але в нашому випадку йдеться не про фінансове посередництво.

Не можуть також бути спрощенцями 1-3 груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів. Щодо нашої ситуації невідома площа і вид нерухомого майна, що здається в оренду. Та до того ж в оренду здаватиметься це майно від імені нерезидента, а він не може бути спрощенцем, оскільки ця заборона прямо встановлена пп.291.5.7. ПК України.

 

2. Згідно зі ст.209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

За бажанням фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Оскільки чинне законодавство не містить вимоги про нотаріальне посвідчення договору доручення на надання послуг зі здавання нерухомого майна в оренду, то й посвідчувати нотаріально такий договір оренди не потрібно.

 

3. Для відкриття банківського рахунку ФОП (балансовий рахунок 2620) необхідна наявність таких документів:

– виписка про державну реєстрацію ФОП;

– паспорт;

– ідентифікаційний код;

– картка із зразками підписів і відбитка печатки (за наявності).

Заява про відкриття рахунків (отримується та заповнюється безпосередньо в банку).

 

Чинне законодавство не встановлює вимоги відкривати окремий рахунок ФОПу-спрощенцю у разі здійснення ним різних видів діяльності. Важливим є лише те, що кошти, які є виручкою від такої діяльності, мають надходити саме на підприємницький рахунок, а не на будь-який інший. Кошти, які надійдуть підприємцю на зарплатний, пенсійний рахунок, податківці оподатковуватимуть на загальних підставах. І важко буде відстояти «підприємницький» статус таких коштів.

Відповідно до п.24 Інструкції про порядок відкриття та закриття рахунків користувачам надавачами платіжних послуг з обслуговування рахунків, затвердженої Постановою Правління Національного банку України від 29.07.2022 № 162 забороняється використовувати поточні, платіжні рахунки фізичних осіб, що відкриваються для власних потреб, для проведення операцій, пов’язаних із здійсненням підприємницької та незалежної професійної діяльності. За поточними, платіжними рахунками в національній валюті фізичних осіб – резидентів здійснюються платіжні операції відповідно до умов договору та вимог законодавства України, які не пов’язані зі здійсненням підприємницької та незалежної професійної діяльності.

 

4. Відповідно до п.292.4. ПК України у разі надання послуг, виконання робіт за договорами доручення, комісії, транспортного експедирування або за агентськими договорами доходом є сума отриманої винагороди повіреного (агента). Отже, в книзі обліку доходів як виручку ФОПа-єдинника слід відображати лише суму посередницької винагороди, а не всю суму орендної плати, отриманої ФОПом-посередником від імені і для орендодавця.

 

5. Згідно зі ст.1002 ЦК України повірений за договором доручення (у нашому випадку це ФОП) має право на плату за виконання свого обов’язку за договором доручення, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо в договорі доручення не визначено розміру плати повіреному або порядок її виплати, вона виплачується після виконання доручення відповідно до звичайних цін на такі послуги.

Отже, ця норма ЦК України є диспозитивною, тобто такою, яка дозволяє на розсуд сторін встановити, як і коли буде обраховуватися та сплачуватися комісійна винагорода ФОПу, як посереднику. А тому, цілком логічно буде, щоб сторони договору доручення домовилися про те, що з отриманої орендної плати від орендаря, ФОП утримує свою винагороду, відображає її в книзі обліку доходів як виручку, а решту передає власнику – орендодавцеві.

 

6. Щодо оподаткування слід враховувати таке. Відповідно до п.141.4. ПК України доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними статтею 141 ПК України. Для цілей цього пункту такими доходами, зокрема, є орендна плата, що вноситься резидентами на користь нерезидента – орендодавця за договорами оренди.

Резидент, у тому числі фізична особа – підприємець, фізична особа, яка провадить незалежну професійну діяльність, або суб’єкт господарювання (юридична особа чи фізична особа – підприємець), який обрав спрощену систему оподаткування, або інший нерезидент, який провадить господарську діяльність через постійне представництво на території України, які здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.4-141.4.5 та 141.4.11 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, що сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Вимоги цього абзацу не застосовуються до доходів нерезидентів, що отримуються ними через їх постійні представництва на території України.

Відповідно до п.141.4.7. ПК України суми прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, оподатковуються в загальному порядку. Тобто 18% ПДФО і 1,5% ВЗ. При цьому таке постійне представництво прирівнюється з метою оподаткування до платника податку, який провадить свою діяльність незалежно від такого нерезидента.

 

Однак слід мати на увазі, що відповідно до пп.14.1.193. ПК України постійне представництво – це постійне місце діяльності, через яке повністю або частково проводиться господарська діяльність нерезидента в Україні, зокрема: місце управління; філія; офіс; фабрика; майстерня; установка або споруда для розвідки природних ресурсів; шахта, нафтова/газова свердловина, кар’єр чи будь-яке інше місце видобутку природних ресурсів; склад або приміщення, що використовується для доставки товарів, сервер.

Нерезидент не вважається таким, що має постійне представництво в Україні, якщо він здійснює господарську діяльність через посередника – резидента, але при цьому надання резидентом агентських, довірчих, комісійних та інших подібних посередницьких послуг з продажу чи придбання товарів (робіт, послуг) за рахунок, в інтересах та/або на користь нерезидента здійснюється в рамках основної (звичайної) діяльності резидента та на звичайних умовах. Якщо посередник – резидент діє виключно або майже виключно за рахунок, в інтересах та/або на користь одного або кількох осіб – нерезидентів, які є пов’язаними особами, такий посередник не може вважатися таким, що діє в рамках основної (звичайної) діяльності стосовно будь-якої з пов’язаних осіб – нерезидентів, та визнається постійним представництвом такого нерезидента в Україні або кожної особи – нерезидента, якщо такі нерезиденти є пов’язаними особами.

Тож, якщо ФОП-посередник надає аналогічні послуги іншим особам за такими ж договорами доручення, то він не вважатиметься постійним представництвом і застосовуватиме при оподаткуванні орендної плати положення п.141.4. ПК України.

 

7. Спеціальних вимог щодо рахунку, на який має бути перерахована орендна плата нерезиденту власнику, чинне законодавство не містить. Це може бути звичайний транскордонний переказ за договором доручення.

Однак, є нюанси з можливістю відкриття рахунку нерезиденту в українському банку.

Питання щодо відкриття рахунків нерезидентам врегульовано Інструкцією про порядок відкриття і закриття рахунків клієнтів банків та кореспондентських рахунків банків – резидентів і нерезидентів, затвердженою Постановою Національного банку України від 12.11.2003 № 492 (далі – Інструкція). Відповідно до п. 4 Інструкції банки мають право відкривати поточні, вкладні (депозитні) рахунки та рахунки умовного зберігання (ескроу) нерезидентам України, а саме юридичним особам, представництвам юридичних осіб в Україні, інвестиційним фондам та компаніям з управління активами, що діють від імені таких інвестиційних фондів, фізичним особам.

При цьому банки відкривають рахунки юридичним особам – нерезидентам та представництвам юридичних осіб – нерезидентів в Україні (включаючи представництва іноземних інвесторів за угодами про розподіл продукції на території України) за умови подання копії документа про їх взяття на облік у контролюючому органі (п.15 Інструкції). Отже, нерезиденту для відкриття рахунку в українському банку не потрібно реєструвати представництво, проте потрібно стати на податковий облік в контролюючих органах України.

 

8. Спеціальної податкової звітності для таких операцій чинними законодавством не встановлено. ФОП має подавати щоквартально свою декларацію про доходи та сплачувати ЄП.

Лише у разі, якщо ФОП діятиме як постійне представництво і доходи нерезидента – власника будуть оподатковуватися за загальними правилами, то в такому разі доведеться подавати податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4, та заповнений відповідно до Порядку заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску. До Розрахунку додається додаток 4 «Відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору» (додаток 4ДФ).

 

 

 

  О.Єфімов,

Старший партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної ради при Верховному Суді