Відповідь: Відповідь залежить, зокрема від того, у який спосіб відбуватиметься заміна ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» фізичною особою. Тож будемо виходити з того, що заміна відбуватиметься шляхом продажу фізичній особі майнового права на майбутній об’єкт нерухомого майна. До речі, вже оплачений з боку «ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» при придбанні.

ПДФО та ВЗ.

Якщо ціна продажу майнових прав буде дорівнювати сумі коштів, внесеній/сплаченій первісним інвестором Забудовнику, та водночас – ціні, яку ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» сплатив первісному інвестору, то в такому разі слід буде вважати, що фізична особа купує майнові права «за номінальною» їх вартістю. Навіть податківцям у цьому разі буде важко віднайти об’єкт оподаткування ПДФО і ВЗ та вирахувати базу такого оподаткування.

Якщо ж фізична особа сплатить вартість майнового права, яка буде нижчою за «номінальну» його вартість, то варто врахувати, що з високим ступенем ймовірності податківці вважатимуть різницю між «номінальною» вартістю та договірною ціною додатковим благом фізичної особи і нарахують ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» ПДФО і ВЗ на таку базу оподаткування.

Зрозуміло, що від того, як буде складено договір між ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» і фізичною особою, які під час перевірки ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» перевіряючим будуть надані пояснення і документи, як будуть обґрунтовані заперечення… можна буде розраховувати на результати такого конфлікту.

ПДВ.

Прямої норми, яка би звільняла у той чи інший спосіб продаж майнових прав від оподаткування ПДВ, чинний Податковий кодекс не містить. Це дає підстави представникам контролюючих органів стверджувати, що така операція є об’єктом оподаткування на загальних підставах.

Так, наприклад, ГУ ДПС України в Житомирській області на своєму  сайті (https://zt.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/699723.html) виклало таку свою позицію.

Згідно з п.п. «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (п.п. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

При цьому продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (п.п. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на об’єкт нерухомого майна є для продавця операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Враховуючи вищевикладене, операції з постачання майнових прав на об’єкти нерухомого майна є об’єктом оподаткування ПДВ.

І якщо висновок щодо того, що «операція з постачання майнових прав на об’єкт нерухомого майна є для продавця операцією з постачання об’єкта нерухомого майна», можна вважати дещо спірним, проте, підстав стверджувати, що в цьому разі у ТОВ «СВАРОГ ПРОЕКТ» не виникне обов’язок нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ, значно менше, аніж у податківців підстав стверджувати протилежне.

  О.Єфімов,

Старший партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної ради при Верховному Суді