EXPERTUS. Головбух
Питання: ФОП третя група спрощена система передає в суборенду земельну ділянку для юридичної особи. Чи існує обмеження стосовно площі земельної ділянку?
Якщо ФОП орендує земельну ділянку площею 0,23 га, чи може він передати в суборенду 0,18 га?
Пояснюють, що з загально орендованої площі не можна передавати частину без відокремлення іншого кадастрового номера?
Відповідь: Згідно з п.291.4. ст.291 Податкового кодексу України до третьої групи спрощеної системи оподаткування відносяться, зокрема, фізичні особи – підприємці, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена, та юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
Водночас, згідно з пп.291.5.3. ПК України не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.
У питанні йдеться про оптимальний найменш ризикований спосіб здавати в оренду «допустиму» частину земельної ділянки загальною площею, що перевищує «допустиму» для перебування на спрощеній системі оподаткування.
Ризик у цьому разі полягає в тому, що передача в оренду частини земельної ділянки, меншої встановленого обмеження, позбавляє права такого ФОПа залишатися на спрощеній системі оподаткування, якщо загальна площа земельної ділянки перевищує встановлене обмеження.
Так, в Узагальнюючій податковій консультації щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затвердженій Наказом ДПС України від 20.02.2012 № 136, податківці зазначають: «…якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою – не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.
Зазначене не забороняє фізичній особі – підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування».
Зрозуміло, що в цьому разі ДПС коментує питання, коли одна й та ж особа здає в оренду нерухомість в граничних межах як ФОП-спрощенець, а в межах перевищення, як ФОП на загальній системі. Та загальний напрямок думок податківців прослідковується як фіскальний. Тому в наведеній у питанні ситуації, податківці швидше виходитимуть з того, що частина нерухомого майна здається в оренду ФОПом-спрощенцем, а друга частина здається ним же в позичку, яку теж слід тлумачити як оренду (ч.3 ст.827 ЦК України). Принаймні, це більш очікувана поведінка контролюючого органу, як на мене.
Тому менш ризикованим виходом з цієї ситуації може бути здавання в оренду частини земельної ділянки в межах 0,2 га. А іншу частину бажано використовувати самому і не здавати ані в оренду, ані в позичку. Принаймні юридично.
У вказаній УПК на друге запитання ДПС дала таку відповідь: «фізична особа – підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів), за умови якщо решта житлового приміщення (120 кв. метрів) не перебуває в оренді».
Отже, в ДПС визнають правомірність передачі в оренду частини нерухомого майна ФОПом-спрощенцем без наслідків анулювання статусу спрощенця.
Тож залишається питання щодо можливості передачі в оренду чи суборенду не всієї земельної ділянки, а її частини. Відповідь на це питання криється у ст.8 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, відповідно до якої орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Отже, передача в суборенду частини орендованої земельної ділянки в межах 0,2 га не позбавляє ФОПа-суборендодавця права перебування на спрощеній системі оподаткування.
О.Єфімов,
Старший Партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної ради при Верховному Суді