Опубліковано в журналі “Головбух” № 30 (941), 17 вересня 2015 р. (стор. 38-41)

Питання:Чи повинна юридична особа, яка придбала частину нежитлового приміщення, власником якого було державне підприємство, сплачувати ренту за користування землею під цією будівлею та прибудинковою територією, якщо ця земля під будівлею та прибудинкова територія не виділена в натурі, не визначена частка для користування, не приватизована і не є об’єктом приватної власності, договору оренди землі з КМДА не укладено, про статус землекористувача покупця в договорі купівлі-продажу немає навіть згадки. Чи є покупець землекористувачем у юридичному сенсі та якщо повинен сплачувати ренту, то в якому розмірі?

Відповідь: Одразу слід зазначити, що відповідно до ст.731 ЦКУ за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Отже, у даному випадку про ренту не йдеться.

Йдеться про плату за землю. Відповідно до пп.14.1.147. п.14.1. ст.14 ПКУ плата за землю – це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно із ст.269 ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), а також землекористувачі. А відповідно до ст.270 ПКУ об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, а також земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Земельною ділянкою відповідно до пп.14.1.74. ПКУ визнається частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами.

Враховуючи, що відповідно до п.287.1. ст.287 ПКУ власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою, слід визначити, з якого дня та чи інша особа набула статусу власника чи користувача саме земельною ділянкою, а не її частиною.

При цьому у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Відповідно до ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні (а державні підприємства у власності земельні ділянки не мають), то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Але й у цьому разі йдеться про право власності на земельну ділянку. А згідно із ст.79 ЗКУ земельна ділянка, як об’єкт права власності, – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Отже, набуття у власність не будівлі чи споруди, розташованої на певній визначеній межами земельній ділянці, а лише частини такої будівлі, не дає права набуття статусу власника чи користувача земельної ділянки, оскільки право користування чи власності на таку земельну ділянку продовжує належати власнику усієї будівлі.

Крім того, судова практика свідчить про те, що судові установи України, застосовуючи ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ, виходять із того, що набуття особою права власності на будівлю не спричиняє автоматичного переходу до неї права власності або користування земельною ділянкою, на якій така будівля розміщена, а надають набувачеві будівлі права вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку під будівлею. Тому отримати право власності або користування земельною ділянкою під придбаною нерухомістю новостворена юридична особа зможе в загальному порядку, передбаченому Земельним кодексом України.Вона матиме лише правовий пріоритет як власник нерухомого майна, розташованого на цій ділянці.

Для набуття права власності на земельну ділянку у даному випадку необхідно, по-перше, щоб вона існувала як окрема земельна ділянка, окремий об’єкт правовідносин у Земельному кадастрі України. Крім того, оскільки ця земельна ділянка знаходиться у сьогоднішнього власника усієї будівлі, необхідно, щоб він здійснив відчуження усієї будівлі на користь нового власника, відмовився від права користування усією земельною ділянкою.

Відповідно до ч. ч. 3-4 ст. 142 ЗКУ для припинення права постійного користування земельною ділянкою необхідно:

1. звернутись до Київської міської ради із заявою про добровільну відмову від права постійного користування земельною ділянкою внаслідок продажу розміщеної на такій земельній ділянці нерухомості та фактичного припинення користування землею;
2. отримати рішення Київської міської ради про припинення у попереднього користувача права користування земельною ділянкою.

Держкомзем в листі від 18.04.2008 р. № 6-8-1042/400 зазначив, що право постійного користування земельною ділянкою припиняється після прийняття рішення власником цієї земельної ділянки про припинення права користування.

Відповідно, до прийняття Київською міською радою рішення про припинення права попереднього користувача щодо постійного користування землею існує ймовірність нарахування йому фіскальними органами податкових зобов’язань зі сплати плати за землю (орендної плати).

Відповідно до ст. 1 Закону України від 19.06.2003 р. № 963-IV «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки передбачена:

–       ст. 197¹ Кримінального кодексу України у вигляді штрафу від 3 400 до 8 500 грн., арешту до 6-ти місяців, обмеження волі до 4-х років або позбавлення волі до 3-х років (залежно від ступеню тяжкості);

–       ст. 53¹ Кодексу про адміністративні правопорушення у вигляді штрафу (посадові особи) від 340 до 1700 грн.;

–       ст. 212 Земельного кодексу України у вигляді повернення власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними, приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Водночас, відповідно до п. 3.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

У разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, необхідно враховувати, що така особа набула права на відповідну земельну ділянку. З виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. Тому відсутність у такої особи переоформлених на її ім’я правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне зайняття земельної ділянки.

З огляду на позицію Пленуму ВГСУ, навіть якщо покупець нерухомості не вчинятиме жодних дій щодо набуття земельної ділянки у власність чи користування, у контролюючих органів немає підстав для висновку про самовільне зайняття нею земельної ділянки під придбаними будівлями. Водночас, для усунення будь-яких спірних ситуацій з цього приводу набувачу права власності на частину будівлі слід підготувати та подати пакет документів щодо набуття речового права на земельну ділянку (власності чи користування) шляхом виділення в натурі окремої земельної ділянки як частини тієї земельної ділянки, на якій розташована уся будівля, частину якої набув новий власник.

Що ж до питання сплати «ренти» власнику частини будівлі, придбаної у власність іншою особою, то відносини, щодо такої оплати мають бути врегульовані шляхом укладення окремого договору про компенсацію витрат власника будівлі зі сплати плати за землю. У разі відсутності такого договору обов’язку сплати «ренти» не існує.