Розірвання договору оренди землі з будівлею на ній: можливість і наслідки

Ж-л “Головбух”, № 15 (1022), 24 квітня 2017 року, стор. 20-23.

Питання: Підприємство уклало у 2010 році договір оренди земельної ділянки з міською радою. На орендованій ділянці знаходяться будівлі підприємства по всій частині земельної ділянки. Враховуючи фінансовий стан, підприємство не має змоги оплачувати на даний час орендну плату за землю. Міська рада планує через суд розірвання договору оренди землі та вилучення земельної ділянки. Які наслідки дострокового розірвання договору оренди землі та вилучення земельної ділянки у підприємства?

 Відповідь: Перше питання, яке виникає стосовно самого запитання: чому через суд? Якщо підприємство не має змоги оплачувати на даний час орендну плату за землю, то воно й саме мало б бути зацікавлено розірвати договір оренди. У такому разі варто було б укласти угоду про розірвання договору оренди і припинити орендні відносини.

Очевидно, підприємство, враховуючи знаходження на земельній ділянці власних споруд, не бажає розірвання договору оренди і міська рада розриває договір всупереч його волі. А тому й у судовому порядку.

Відповідно до п.14.1.97 ст.14 Податкового кодексу України лізингова (орендна) операція – це господарська операція (крім операцій з фрахтування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних засобів у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) за плату та на визначений строк. Цивільно-правовим договором, яким узгоджуються вказані умови щодо майна, строку користування ним та плати за нього, є договір найму (оренди). Згідно зі ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отже наявність цивільно-правового договору є обов’язковою умовою для того, аби відповідна операція вважалася лізинговою (орендною) операцію та мала відповідні податкові наслідки.

Враховуючи що після припинення договору оренди зникають і самі орендні цивільно-правові відносини між орендарем та орендодавцем, слід стверджувати, що сам цей факт припинення зазначених відносин не може не мати відповідних податкових наслідків. Проте…

Загальні підстави припинення зобов’язань врегульовані главою 50 ЦКУ, відповідно до статті 598 якої зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Щодо підстав припинення договору оренди можна вказати, що вони можуть бути як загальними (виконання належним чином, тобто збіг строку, на який майно було передано в оренду), так і спеціальними. Однією із спеціальних підстав припинення договору є розірвання його в судовому порядку. Договір оренди вважається припиненим з моменту вступу у силу рішення суду, яким позовні вимоги про розірвання договору будуть задоволені.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації. А відповідно до ст.126 ЗКУ таке право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» 01.07.2004 № 1952-IV.

Аналогічна вимога витікає і з ч.5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, відповідно до якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. При цьому згідно зі ст.17 цього ж Закону об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Обов’язкова реєстрація права оренди (суборенди) земельної ділянки передбачена і ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, розірвання договору оренди земельної ділянки є підставою для припинення обов’язку орендаря щодо сплати орендної плати лише після того, як у реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендар буде замінений орендодавцем чи іншим орендарем. Однак такій зміні шкодитиме норма ч.3 ст.7 Закону «Про оренду землі», відповідно до якої право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, є пріоритетним щодо права оренди на цю земельну ділянку: право власності на споруду надає й право на землю. А тому вимога ст.34 цього Закону щодо обов’язку орендаря у разі розірвання договору оренди землі повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором є такою, яку можна виконати лише за умови знесення вказаних споруд. І доки споруди орендаря знаходитимуться на земельній ділянці, право на цю земельну ділянку належатиме орендареві.

Якщо ж орендодавець винайде правові підстави для внесення до реєстру речових прав себе, як нового володільця та утримувач земельної ділянки, на якій розташовані споруди орендаря, та виключить з реєстру право оренди орендаря, то можна було би говорити про те, що припинилося право оренди орендаря так само як і його обов’язок сплати орендної плати.

На своєму офіційному порталі (http://kyiv.sfs.gov.ua/okremi-storinki/arhiv/print-67483.html) ДФСУ зазначає, що «особа, яка придбала будівлю, відповідно до п. 287.6 ст. 287 Податкового кодексу України має сплачувати земельний податок на загальних підставах за земельну ділянку, на якій розташовано таку будівлю, з урахуванням прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Водночас, оскільки підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 Податкового кодексу України), а орендної плати — договір оренди земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України), власнику будівлі, споруди (їх частин) необхідно оформити та зареєструвати ще й право користування земельною ділянкою».

Тобто ДФСУ вважає визначальним факт користування будівлею як підставу для обов’язку сплати орендної плати за землю.

Отже, відповідаючи на запитання щодо податкових наслідків розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, слід виходити з того, що:

  1. Для припинення обов’язку сплати орендної плати, орендар має бути виключений з реєстру речових прав. До моменту виключення він вважається орендарем, а значить і зобов’язаним сплачувати орендну плату.
  2. Після виключення з вказаного реєстру права орендаря на оренду земельної ділянки, останній все рівно з точки зору ДФСУ залишатиметься зобов’язаним сплачувати цю орендну плату тому, що його споруди знаходитимуться на цій земельній ділянці.

Тож виходить, що розірвання договору оренди земельної у цьому випадку практичних податкових наслідків не матиме, не припинить обов’язок власника споруд і орендаря сплачувати орендну плату.