Питання: Нерезидент – фізична особа має житлову нерухомість в Україні, яку він хоче здавати в оренди фізичним особам. Згідно з п. 170.1.3 ст. 170 ПКУ нерухомість, яка належить фізичній особі-нерезиденту може передаватися в оренду виключно через фізичну особу-підприємця (ФОП) або юридичну особу-резидента, які будуть виконувати функції представництва такого нерезидента за договором.
Питання:
- При здаванні в оренду нерухомості нерезидентом через уповноваженого представника необхідно сплачувати ПДФО 18%, військовий збір 1,5% та 15% податку з доходів нерезидентів?
- Уповноважена особа нерезидента, буде розумітися, як постійне представництво?
- Якщо уповноважена особа розуміється в цілях оподаткування як постійне представництво, чи може тоді уповноважена особа бути на єдиному податку?
- Якщо уповноважена особа є платником єдиного податку і сплачує податок виключно з суми винагороди за посередницькі послуги та не є платником податку на прибуток, то чи можуть бути донараховані податкові зобов’язання з податку на прибуток у разі визнання такої уповноваженої особи постійним представництвом нерезидента?
Відповідь: Дійсно відповідно до пп.170.1.3. п.170.1. ст.170 Податкового кодексу України нерухомість, що належить фізичній особі – нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу – підприємця або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку. Отже для вказаної діяльності ПКУ встановлює спеціальний режим правового регулювання.
Згідно зі ст.18 ПКУ податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків. Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов’язки, встановлені цим Кодексом для платників податків.
Відповідно до п.162.1. ст.162 ПКУ платниками податку на доходи фізичних осіб, у тому числі, є фізична особа – нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні та податковий агент. А відповідно до пп.168.1.1. п.168.1. ст.168 ПКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу.
Що стосується постійного представництва, то згідно з пп.14.1.193. п.14.1. ст.14 ПКУ постійне представництво – це постійне місце діяльності, через яке повністю або частково проводиться господарська діяльність нерезидента в Україні, зокрема: місце управління; філія; офіс; фабрика; майстерня; установка або споруда для розвідки природних ресурсів; шахта, нафтова/газова свердловина, кар’єр чи будь-яке інше місце видобутку природних ресурсів; склад або приміщення, що використовується для доставки товарів, сервер. При цьому відповідно до пп.14.1.36. п.14.1. ст.14 ПКУ господарська діяльність – це діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.
Хоча здавання в оренду житлової нерухомості й не підпадає під визначення господарської діяльності, ФОП чи юридична особа, які від імені фізичної особи – нерезидента виступатимуть орендодавцями, набувають статусу податкового агента та постійного представництва одночасно, так як виконують у цьому разі представницькі функції, оскільки про це прямо вказано у пп.170.1.3. п.170.1. ст.170 ПКУ.
Відповідно до пп.14.1.54. п.14.1. ст.14 ПКУ дохід з джерелом їх походження з України – це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи від надання резидентам або нерезидентам в оренду (користування) майна, розташованого в Україні.
Відповідно до пп.141.4.1. п.141.4. ст.141 ПКУ доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними цією статтею. Для цілей цього пункту такими доходами, у тому числі, є лізингова/орендна плата, що вноситься резидентами на користь нерезидента – лізингодавця/орендодавця за договорами оперативного лізингу/оренди. Згідно з пп.141.4.2. п.141.4. ст.141 ПКУ резидент, у тому числі фізична особа – підприємець, фізична особа, яка провадить незалежну професійну діяльність, або суб’єкт господарювання (юридична особа чи фізична особа підприємець), який обрав спрощену систему оподаткування, або інший нерезидент, який провадить господарську діяльність через постійне представництво на території України, які здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.4 – 141.4.6 та 141.4.11 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, що сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Вимоги цього абзацу не застосовуються до доходів нерезидентів, що отримуються ними через їх постійні представництва на території України.
Отже, відповідаючи на запитання, слід зазначити:
- При здаванні в оренду нерухомості нерезидентом через уповноваженого представника необхідно сплачувати ПДФО 18%, військовий збір 1,5%. Податок на репатріацію у розмірі 15% з доходів нерезидентів у вигляді орендної плати не підлягає сплаті.
- Уповноважена особа нерезидента, буде розумітися, як постійне представництво, оскільки, як вказано у пп.170.1.3. п.170.1. ст.170 ПКУ, вона виконує представницькі функції.
- Уповноважена особа не може бути платником єдиного податку стосовно тих видів діяльності, які перелічені в п.291.5. ст.291 ПКУ. Пп.291.5.3. забороняє фізичним особам – підприємцям, які надають в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, бути платниками єдиного податку. Проте ця норма не поширюється на ФОПів та підприємства, які виконують функції податкових агентів фізичних осіб – нерезидентів, чия житлова нерухомість через таких агентів здається в оренду.
- Якщо уповноважена особа є платником єдиного податку і сплачує податок виключно з суми винагороди за посередницькі послуги та не є платником податку на прибуток, відсутні підстави для сплати нею податку на прибуток, незважаючи на те, що вона виконує представницькі функції нерезидента. У цьому разі платником податку на прибуток не виступають ані фізична особа – нерезидент, ані уповноважена особа – платник ЄП.